Alt du trenger å vite om tvangssalg

Det mest vanlige er altså at ett salg ved tvang oppstår som følge av uteblitt betaling av avdrag eller renter på et eller flere lån, eller boliglån med pant i boligen din.

Det er tingretten som beslutter et salg ved tvang, men prosessen starter en stund før dette. Det er lov om tvangsfullbyrdelse som anvendes.

Det kan være ulike årsaker til at en bolig havner på salg, som for eksempel:
- Manglende betaling av boliglån
- Manglende betaling av annen gjeld/lån
- Manglede betaling av felleskostnader
- Når styret i et sameie eller borettslag begjærer etter særlige regler begjærer 

Pant i bolig betyr at du har tatt opp lån med boligen din eller en del av boligen som sikkerhet, noe som igjen vil si at banken eller den/de du skylder penger kan kreve å få tilbake det du skylder dersom du ikke betaler. En måte for kreditor å få tilbake pengene er ved at namsmannen beslutter lønnstrekk, men dersom det ikke er nok lønn å trekke kan nasmannen beslutte tvangssalg. Det er som regel en kreditor som har begjørt tvangssalg, men det kan også bli begjært tvangssalg av bolig ved samlivsbrudd.

Om du ikke har mulighet til å betale, og kreditor (den du skylder penger) krever manglende betaling kan det ende med salg av boligen din. 

For å starte prosessen med å begjære salg ved tvang må det det først være en prosess med inkassovarsel og betalingsoppfordringer.

Legger vi sammen alle tidfrister og forfallsdager i prosessen over forstår man at det tar lang tid før huset legges ut for salg.

Det tar minimum 2 måneder med faktura, inkasso og purreløp før selve tvangssalget blir begjært. Deretter tar det opptil et år før boligen blir tvangssolgt.

Har du en gård eller landbrukseiendom, tar det ofte lenger tid, fordi det er mer krevende å vurdere verdi med mer. Da kan du gjerne se på muligheten for å tegne et landbrukslån.

Hva hvis det er sendt varsel om salg? Dersom kravet fra saksøker ikke betales, og du som eier av boligen ikke kommer med innsigelser eller forslag til nedbetaling, så vil tingretten ta en beslutning om salg.

Det vil så bli vurdert om salg ved tvang skal foregå som auksjonssalg eller ved at det blir oppnevnt en medhjelper (advokat eller eiendomsmegler) av retten. Her er det vanligste at det blir oppnevnt en medhjelper.
 
Får du muligheten til å betale hele eller deler av kravet som står for tvangssalget gjennom f.eks. en refinansiering må du ta kontakt med kreditor så fort som mulig for å prøve inngå en avtale, for å slippe å selge boligen på tvang. Vi vil gjerne gi deg hjelp til refinansiering av gjeld inn i et nytt lån.
 
Hvis hele kravet blir betalt, og det ikke lenger er manglende betaling vil kreditor trekke begjæring om salg ved tvang, og du slipper å selge boligen.
Har du kun mulighet til å betale deler av kravet, bør du forsøke å inngå en betalingsavtale med kreditor, som så kan be om at saken utsettes.
 
Inngår du en avtale er det videre veldig viktig at avtalen overholdes, hvis ikke så settes prosessen med salg i gang igjen.
 
De aller fleste av tvangssalgene skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler).
Boligen annonseres for salg og medhjelper står for visninger, akkurat som hvis du skulle solgt selv. I andre tilfeller kan det foregå et auksjonssalg, men dette skjer sjelden.

Å begjære salg ved tvang er siste utvei for kreditor for å inndrive det du skylder, og det er prismessig lite gunstig for deg som eier boligen.

Et slikt salg er en langtekkelig prosess som kan ta flere år. Først skal det et krav fremsettes, deretter skal du som skyldner få tid å vurdere kravet og eventuelt anke.
Deretter skal det oppnevnes en medhjelper som så skal fasilitere tvangssalget. Det er ofte frister på 14 dager på de formelle stegene, men det er mange av disse stegene.

Det er veldig smart å tegne et omstartslån for å stoppe prosessen. Når eiendommen legges ut for salg vil prisen på boligen normalt være lavere enn det man får ved tradisjonelle boligsalg. Det er flere grunner til dette, og en er faktisk at flere ikke finner boliger på salg.

1. Det å kjøpe bolig på når det er et salg på tvang gir kjøper dårligere rettigheter enn ved tradisjonelle boligsalg. For eksempel får kjøper ved kjøp av bolig på salg ved tvang begrenset anledning til å klage på feil og mangler ved boligen. Kjøper får heller ikke rett til eierskifteforsikring, som man gjøre ved vanlig salg. Feil og mangler er noe av det forbrukere oftest klager på.

2. I tillegg påvirker det prisen at kjøpsprosessen er noe langvarig fordi tingretten er involvert. Det går endel tid fra høyeste bud fra kjøper er godkjent av tingretten til boligen faktisk er solgt. Det høyeste budet fra kjøper må så stå i seks uker helt frem til et bud blir akseptert, og du som eier av boligen kan anke selv etter at tingretten har godtatt budet. Med andre ord tar det lang tid i denne prosessen.
Budet som tingretten skal godkjenne fra et salg må også være høyt nok til å dekke utleggene i boligen som har høyest prioritet (blant annet boliglånet dersom det er misligholdt). Det skal også dekke alle pant i eiendommen. Dette er noe av grunnen til at topplån kan være vaskelig å få fra banker, fordi bankene får laver eprioritet.


Prisen man får når boligen er på salg varierer enormt, men man har sett rabatter på prisen opptil 50%. I sentrale strøke er ofte rabatten på eiendommen lavere enn grisgrente strøk. Man får ofte også mer for en leilighet enn for eksempel en enebolig. Resultatene variere altså ut fra eiendommen.

Det er derfor ofte økonomisk forsvarlig å legge ut boligen for salg frivillig før man når det punktet at boligen begjæres tvangssolgt. Normalt sett vil man kunne få ca. 20-30% høyere pris for boligen ved selge boligen som vanlig salg frivillig med en eiendomsmegler involvert enn når boligen blir tvangssolgt. Lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning er også en fantastisk løsning.