Tvangssalg

Tvangssalg oppstår når man ikke har betalt gjeld eller har havnet i økonomiske problemer som har pantesikkerhet i boligen din. Dette er garantien banken har for å få tilbake pengene som skyldes. I andre tilfeller der det ikke blir tatt pant, har ikke kreditorer samme sikkerhet.

Et tvangssalg av en bolig er en form for tvangsfullbyrdelse av et krav eller en avtale, normalt sett mellom deg og en kreditor som har pantesikkerhet i din bolig.

Det mest vanlige er altså at ett tvangssalg oppstår som følge av uteblitt betaling av avdrag eller renter på et eller flere lån, eller boliglån med pant i boligen din. Det er tingretten som beslutter tvangssalg, men prosessen starter en stund før dette.

Det kan være ulike årsaker til at en bolig havner på tvangssalg, som for eksempel:
- Manglende betaling av boliglån
- Manglende betaling av annen gjeld/lån
- Manglede betaling av felleskostnader
- Når styret i et sameie eller borettslag begjærer etter særlige regler begjærer 

Pant i bolig betyr at du har tatt opp lån med boligen din eller en del av boligen som sikkerhet, noe som igjen vil si at banken eller den/de du skylder penger kan kreve å få tilbake det du skylder dersom du ikke betaler.

Om du ikke har mulighet til å betale, og kreditor (den du skylder penger) krever manglende betaling kan det ende med tvangssalg av boligen din. 

Før prosessen med begjæring av tvangssalg er det først en prosess med inkassovarsel og betalingsoppfordringer.

Legger vi sammen alle tidfrister og forfallsdager i prosessen over forstår man at det tar lang tid før huset legges ut for salg.

Det tar minimum 2 måneder med faktura, inkasso og purreløp før selve tvangssalget blir begjært. Deretter tar det opptil et år før boligen blir tvangssolgt.

Prosessen er relativt lang før begjæring.​ Når et tvangssalg først er bestemt, og du mottar en begjæring om tvangssalg fra tingretten, kan det ta cirka et år før boligen faktisk blir solgt.
Dette er varierende fra sak til sak. Det er derfor tid til å finne alternative løsninger, men jo raskere man oppsøker hjelp, jo bedre er sannsynligheten for å unnga tvangssalg. Vi har skrevet en mer detaljert artikkel om hva skjer når boligen blir tvangssolgt Der kan du se hvor lang tid de forskjellige stegene i prosessen tar.

Hva hvis det er sendt begjæring om tvangssalg av boligen? Dersom kravet fra saksøker ikke betales, og du som eier av boligen ikke kommer med innsigelser eller forslag til nedbetaling, så vil tingretten ta en beslutning om tvangssalg. Det vil så bli vurdert om tvangssalg skal foregå som auksjonssalg eller ved at det blir oppnevnt en medhjelper (advokat eller eiendomsmegler) av retten. Her er det vanligste at det blir oppnevnt en medhjelper.
 
Får du muligheten til å betale hele eller deler av kravet som står for tvangssalget gjennom f.eks. en refinansiering må du ta kontakt med kreditor så fort som mulig for å prøve inngå en avtale, for å slippe å selge boligen på tvangssalg.
 
Hvis hele kravet blir betalt, og det ikke lenger er manglende betaling vil kreditor trekke begjæring om tvangssalg, og du slipper å selge boligen.
Har du kun mulighet til å betale deler av kravet, bør du forsøke å inngå en betalingsavtale med kreditor, som så kan be om at saken utsettes.
 
Inngår du en avtale er det videre veldig viktig at avtalen overholdes, hvis ikke så settes prosessen med tvangssalg i gang igjen.
 
De aller fleste av tvangssalg skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler).
Boligen annonseres for salg og medhjelper står for visninger, akkurat som hvis du skulle solgt selv. I andre tilfeller kan det foregå et auksjonssalg, men dette skjer sjelden.
 

Tvangssalg er siste utvei for kreditor for å inndrive det du skylder, og det er prismessig lite gunstig for deg som eier boligen.

Et tvangssalg er en langtekkelig prosess som kan ta flere år. Først skal det et krav fremsettes, deretter skal du som skyldner få tid å vurdere kravet og eventuelt anke. Deretter skal det oppnevnes en medhjelper som så skal fasilitere tvangssalget. Det er ofte frister på 14 dager på de formelle stegene, men det er mange av disse stegene.

Grunnene til å havne i en utfordrende økonomisk situasjon kan være mange, men skulle en være i en slik situasjon så er det uansett viktig å forstå hvordan prosessen foregår, og hvilke rettigheter/alternativ til løsninger som finnes. Det er ekstremt tungt når tingretten er involvert, og det er derfor smart å unngå tvangssalg.

Det er i hovedsak 4 måter å stoppe et tvangssalg på.

1. Refinansiering ved tvangssalg

   Når en prosess er kommet så langt som at det er begjært salg ved tvang er det ofte komplisert å forhandle om gjelden. Likevel er dette en muligh og vi i Norsk Refinansiering får mange spørsmål om dette. 

   
   Svært ofte får vi til å stoppe salget ved bruk av gjeldsforhandling. Da får vi ned gjeldsmengden og har større sannsynlighet for å kunne betale kravene. Som regel kombineres denne metoden med, 1. Refinansiering ved tvangssalg. Grunnen til dette er at kreditorene er langt mer villig til å gå med på en forhandling dersom du har en gitt ramme tilgjengelig. 

2. Gjeldsforhandling

   Når en prosess er kommet så langt som at det er begjært salg ved tvang er det ofte komplisert å forhandle om gjelden. Likevel er dette en muligh og vi i Norsk Refinansiering får mange spørsmål om dette. 
   
   Svært ofte får vi til å stoppe salget ved bruk av gjeldsforhandling. Da får vi ned gjeldsmengden og har større sannsynlighet for å kunne betale kravene. Som regel kombineres denne metoden med, 1. Refinansiering ved tvangssalg. Grunnen til dette er at kreditorene er langt mer villig til å gå med på en forhandling dersom du har en gitt ramme tilgjengelig. 

3. Delbetaling og betalingsavtale

   Dersom du ikke har anledning til å betale kravene i sin helhet kan du delbetale og så få kreditorene med på en betalingsavtale.
   
   Dette er en fin metode å få utsatt og stanset salget. Det er verdt å merke seg at dette er en utsettelse og at det er høy risiko for at noe går galt. For det første er det særdeles viktig at du klarer å overholde den betalingsavtalen som er gjort med kreditor. Dersom denne ikke overholdes kan kreditor igangsette tvangssalget på nytt. I tillegg er det slik at det ofte er mange kreditorer igjen (som ikke har begjært salg ved tvang enda), som også ønsker betalinger.
   Det er ofte krevende å sjonglere mellom de forskjellige kreditorene og det er fort gjort å miste oversikt.

4. Selge boligen frivillig og innfri kravene

   Noen ganger blir det så mye gjeld at det er uungåelig med salg. Som vi nevner under er det som regel store tap involvert dersom boligen blir tvangssolgt. 
   Derfor vil det i disse tilfellene være langt bedre å selge frivillig.

Det er veldig smart å tegne et omstartslån for å stoppe prosessen. Når eiendommen legges ut for tvangssalg vil prisen på boligen normalt være lavere enn det man får for boligen ved et vanlig salg. Det er flere grunner til dette.

1. Blant annet har ikke den som kjøper en bolig på tvangssalg de samme rettighetene som man har ved et vanlig salg av eiendommen. For eksempel får kjøper ved kjøp av bolig på tvangssalg begrenset anledning til å klage på feil og mangler ved boligen. Kjøper får heller ikke rett til eierskifteforsikring, som man gjøre ved vanlig salg. Feil og mangler er noe av det forbrukere oftest klager på.

2. I tillegg påvirker det prisen at kjøpsprosessen er noe langvarig fordi tingretten er involvert. Det går endel tid fra høyeste bud fra kjøper er godkjent av tingretten til boligen faktisk er solgt. Det høyeste budet fra kjøper må så stå i seks uker, og du som eier av boligen kan anke selv etter at tingretten har godtatt budet.
Budet som tingretten skal godkjenne fra et tvangssalg må også være høyt nok til å dekke utleggene i boligen som har høyest prioritet (blant annet boliglånet dersom det er misligholdt).


Prisen man får når boligen er på tvangssalg varierer enormt, men man har sett rabatter på prisen opptil 50%. I sentrale strøke er ofte rabatten på eiendommen lavere enn grisgrente strøk. Man får ofte også mer for en leilighet enn for eksempel en enebolig. Resultatene variere altså ut fra eiendommen.

Det er derfor ofte økonomisk forsvarlig å legge ut boligen for salg frivillig før man når det punktet at boligen begjæres tvangssolgt. Normalt sett vil man kunne få ca. 20-30% høyere pris for boligen ved selge boligen som vanlig salg frivillig med en eiendomsmegler involvert enn når boligen tvangssalg. Lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning er også en fantastisk løsning.