Er du usikker på hva tvangssalg er, og hvordan det fungerer i Norge? Da har du kommet til riktig sted.
Denne artikkelen vil gi deg all informasjonen du trenger om tvangssalg. Enten du er skyldner eller potensiell kjøper, vil vi hjelpe deg å forstå hva tvangssalg innebærer og hva dine rettigheter er i henhold til norsk lov.
Salg ved tvang oppstår når man ikke har betalt gjeld eller har havnet i økonomiske problemer som har pantesikkerhet i boligen din. Dette er garantien banken har for å få tilbake pengene som skyldes.
I andre tilfeller der det ikke blir tatt pant, har ikke kreditorer samme sikkerhet. Det er mange tvangssalg regler som det er lurt å sette seg inn i.
Et salg av bolig ved tvang er en form for tvangsfullbyrdelse av et krav eller en avtale, normalt sett mellom deg og en kreditor som har pantesikkerhet i din bolig.
Når det er besluttet sender retten oppnevning til medhjelper, som får oppdraget med å selge boligen. Medhjelper kontakter eier av bolig, for å avtale befaring, bildetaging og takstrapport.
Når du mottar et varsel om salg er prosessen relativt lang før boligen blir solgt. Når et salg først er besluttet, kan det ta cirka et år før boligen faktisk blir solgt.
Dette er varierende fra sak til sak. Det er derfor tid til å finne den alternative løsningen for å stoppe salget, men jo raskere man oppsøker hjelp, jo bedre er sannsynligheten for å unnga salg. Dersom du har mottatt begjæring om tvangsdekning, haster det med å finne en løsning.
Vi har skrevet en mer detaljert artikkel om hva skjer når boligen blir tvangssolgt. Der kan du se hvor lang tid de forskjellige stegene i prosessen tar.
Du kan også lese om det brevet folk flest opplever som krevende å få, beslutning om tvangssalg.
Ja, man kan stoppe et salg. Det er i hovedsak 4 måter å stoppe et salg på, Refinansiering av krav, gjeldsforhandling, inngå betalingsavtale med kreditor og selge boligen frivillig.
Refinansiering av krav
Svært ofte får vi til å stoppe salget ved bruk av refinansiering med sikkerhet. Da får vi ned gjeldsmengden og har større sannsynlighet for å kunne betale kravene.
Som regel kombineres denne metoden med, 1. Refinansiering ved salg ved tvang. Grunnen til dette er at kreditorene er langt mer villig til å gå med på en forhandling dersom du har en gitt ramme tilgjengelig. Dette innebærer å flytte lånet til annen bank som aksepterer betalingsanmerkninger.
Gjeldsforhandling
Når en prosess er kommet så langt som at det er begjært salg ved tvang er det ofte komplisert å forhandle om gjelden. Likevel er dette en mulig og vi i Norsk Refinansiering får mange spørsmål om dette. Det er verdt å forsøke når krav du har hos kreditorene kan bli langt mindre.
Svært ofte får vi til å stoppe salget ved bruk av gjeldsforhandling. Da får vi ned gjeldsmengden og har større sannsynlighet for å kunne betale kravene.
Som regel kombineres denne metoden med, 1. Refinansiering ved salg ved tvang. Grunnen til dette er at kreditorene som har begjært tvangssalget er langt mer villig til å gå med på en forhandling dersom du har en gitt ramme tilgjengelig.
Delbetaling og betalingsavtale
Dersom du ikke har anledning til å betale kravene i sin helhet kan du delbetale og så få kreditorene med på en betalingsavtale.
Dette er en fin metode å få utsatt og stanset salget. Det er verdt å merke seg at dette er en utsettelse og at det er høy risiko for at noe går galt. For det første er det særdeles viktig at du klarer å overholde den betalingsavtalen som er gjort med kreditor. Dersom denne ikke overholdes kan kreditor igangsette tvangssalget på nytt.
I tillegg er det slik at det ofte er mange kreditorer igjen (som ikke har begjært salg ved tvang enda), som også ønsker betalinger.
Det er ofte krevende å sjonglere mellom de forskjellige kreditorene og det er fort gjort å miste oversikt.
Selge boligen frivillig og innfri kravene
Noen ganger blir det så mye gjeld at det er uungåelig med salg. Som vi nevner under er det som regel store tap involvert dersom boligen blir tvangssolgt.
Derfor vil det i disse tilfellene være langt bedre å selge frivillig.
Vi har også laget en video om 5 måter og unngå tvangssalg på.
Ja, du kan få hjelp til å unngå tvangssalg av bolig! Den mest populære metoden for å stoppe tvangssalg er å refinansiere misligholdt gjeld i et nytt lån. Vi har laget en guide som viser deg 5 måter å unngå tvangssalg som viser en løsning som gir deg verktøyene du trenger for å unngå å bli tvunget til å selge boligen din mot din vilje. Dette gjelder også dersom du går gjennom et samlivsbrudd og trenger bistand for å ordne økonomien.
Dessuten vil du få støtte og hjelp fra vårt team av eksperter, som vil veilede deg gjennom prosessen og gi deg råd og tips om hvordan du kan unngå salg av bolig. Prøv vår løsning i dag, og opplev hvordan det er å ha kontroll over din bolig. Vi gir lån når andre banker sier nei.
Du får gratis hjelp til å unngå tvangssalg av Norsk Refinansiering.
Det kan være svært belastende å være i en situasjon der man føler seg tvunget til å selge eiendommen man bor i.
Å miste boligen man har bygget opp et hjem og minner i kan være svært sårt, og kan føre til følelser av sorg, sinne og hjelpeløshet. Å miste et sted man har investert mye tid og penger i, kan også føre til økonomiske bekymringer, og kan ha en langvarig innvirkning på en persons livskvalitet.
Det å måtte flytte fra et sted man har bygget opp et nettverk av venner og familie kan også være svært stressende og kan føre til isolasjon og ensomhet. Vi gir deg gjerne hjelp til nedbetaling av gjeld.
Eiendommen blir lagt ut når medhjelper har ordnet takstmann og fotograf. Normalt tar dette flere måneder, men det er store variasjoner. Legger vi sammen alle tidfrister og forfallsdager i prosessen over forstår man at det tar lang tid før huset legges ut for salg.
Det tar minimum 2 måneder med faktura, inkasso og purreløp før selve tvangssalget blir begjært. Deretter tar det opptil et år før boligen blir tvangssolgt.
Har du en gård eller landbrukseiendom, tar det ofte lenger tid, fordi det er mer krevende å vurdere verdi med mer. Da kan du gjerne se på muligheten for å tegne et landbrukslån.
Vi har laget en oversikt som viser de forrskjellige stegene i en tvangssalgsprosess. Her kan du se hvor du er i prosessen og dermed få et inntrykk av hvor lang tid det vil ta.
Det mest vanlige er altså at ett salg ved tvang oppstår som følge av uteblitt betaling av avdrag eller renter på et eller flere lån, eller boliglån med pant i boligen din.
Det er tingretten som beslutter et salg ved tvang, men prosessen starter en stund før dette. Det er lov om tvangsfullbyrdelse som anvendes.
Det kan være ulike årsaker til at en bolig havner på salg, som for eksempel:
- Manglende betaling av boliglån
- Manglende betaling av annen gjeld/lån
- Manglede betaling av felleskostnader
- Når styret i et sameie eller borettslag begjærer etter særlige regler begjærer
Pant i bolig betyr at du har tatt opp lån med boligen din eller en del av boligen som sikkerhet, noe som igjen vil si at banken eller den/de du skylder penger kan kreve å få tilbake det du skylder dersom du ikke betaler. En måte for kreditor å få tilbake pengene er ved at namsmannen beslutter lønnstrekk, men dersom det ikke er nok lønn å trekke kan nasmannen beslutte tvangssalg. Det er som regel en kreditor som har begjørt tvangssalg, men det kan også bli begjært tvangssalg av bolig ved samlivsbrudd.
Om du ikke har mulighet til å betale, og kreditor (den du skylder penger) krever manglende betaling kan det ende med salg av boligen din.
For å starte prosessen med å begjære salg ved tvang må det det først være en prosess med inkassovarsel og betalingsoppfordringer.
Legger vi sammen alle tidfrister og forfallsdager i prosessen over forstår man at det tar lang tid før huset legges ut for salg.
Det tar minimum 2 måneder med faktura, inkasso og purreløp før selve tvangssalget blir begjært. Deretter tar det opptil et år før boligen blir tvangssolgt.
Har du en gård eller landbrukseiendom, tar det ofte lenger tid, fordi det er mer krevende å vurdere verdi med mer. Da kan du gjerne se på muligheten for å tegne et landbrukslån.
Hva hvis det er sendt varsel om salg? Dersom kravet fra saksøker ikke betales, og du som eier av boligen ikke kommer med innsigelser eller forslag til nedbetaling, så vil tingretten ta en beslutning om salg.
Det vil så bli vurdert om salg ved tvang skal foregå som auksjonssalg eller ved at det blir oppnevnt en medhjelper (advokat eller eiendomsmegler) av retten. Her er det vanligste at det blir oppnevnt en medhjelper.
Får du muligheten til å betale hele eller deler av kravet som står for tvangssalget gjennom f.eks. en refinansiering må du ta kontakt med kreditor så fort som mulig for å prøve inngå en avtale, for å slippe å selge boligen på tvang. Vi vil gjerne gi deg hjelp til refinansiering av gjeld inn i et nytt lån.
Hvis hele kravet blir betalt, og det ikke lenger er manglende betaling vil kreditor trekke begjæring om salg ved tvang, og du slipper å selge boligen.
Har du kun mulighet til å betale deler av kravet, bør du forsøke å inngå en betalingsavtale med kreditor, som så kan be om at saken utsettes.
Inngår du en avtale er det videre veldig viktig at avtalen overholdes, hvis ikke så settes prosessen med salg i gang igjen.
De aller fleste av tvangssalgene skjer ved bruk av medhjelper (advokat eller eiendomsmegler).
Boligen annonseres for salg og medhjelper står for visninger, akkurat som hvis du skulle solgt selv. I andre tilfeller kan det foregå et auksjonssalg, men dette skjer sjelden.
Å begjære salg ved tvang er siste utvei for kreditor for å inndrive det du skylder, og det er prismessig lite gunstig for deg som eier boligen.
Et slikt salg er en langtekkelig prosess som kan ta flere år. Først skal det et krav fremsettes, deretter skal du som skyldner få tid å vurdere kravet og eventuelt anke.
Deretter skal det oppnevnes en medhjelper som så skal fasilitere tvangssalget. Det er ofte frister på 14 dager på de formelle stegene, men det er mange av disse stegene.
Det er veldig smart å tegne et omstartslån for å stoppe prosessen. Når eiendommen legges ut for salg vil prisen på boligen normalt være lavere enn det man får ved tradisjonelle boligsalg. Det er flere grunner til dette, og en er faktisk at flere ikke finner boliger på salg.
1. Det å kjøpe bolig på når det er et salg på tvang gir kjøper dårligere rettigheter enn ved tradisjonelle boligsalg. For eksempel får kjøper ved kjøp av bolig på salg ved tvang begrenset anledning til å klage på feil og mangler ved boligen. Kjøper får heller ikke rett til eierskifteforsikring, som man gjøre ved vanlig salg. Feil og mangler er noe av det forbrukere oftest klager på. Derfor er det risikabelt med mellomfinansiering når det er kjøpt bolig på tvangssalg.
2. I tillegg påvirker det prisen at kjøpsprosessen er noe langvarig fordi tingretten er involvert. Det går endel tid fra høyeste bud fra kjøper er godkjent av tingretten til boligen faktisk er solgt. Det høyeste budet fra kjøper må så stå i seks uker helt frem til et bud blir akseptert, og du som eier av boligen kan anke selv etter at tingretten har godtatt budet. Med andre ord tar det lang tid i denne prosessen.
Budet som tingretten skal godkjenne fra et salg må også være høyt nok til å dekke utleggene i boligen som har høyest prioritet (blant annet boliglånet dersom det er misligholdt). Det skal også dekke alle pant i eiendommen. Dette er noe av grunnen til at topplån kan være vaskelig å få fra banker, fordi bankene får laver eprioritet.
Prisen man får når boligen er på salg varierer enormt, men man har sett rabatter på prisen opptil 50%. I sentrale strøke er ofte rabatten på eiendommen lavere enn grisgrente strøk. Man får ofte også mer for en leilighet enn for eksempel en enebolig. Resultatene variere altså ut fra eiendommen.
Det er derfor ofte økonomisk forsvarlig å legge ut boligen for salg frivillig før man når det punktet at boligen begjæres tvangssolgt. Normalt sett vil man kunne få ca. 20-30% høyere pris for boligen ved selge boligen som vanlig salg frivillig med en eiendomsmegler involvert enn når boligen blir tvangssolgt. Lån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkning er også en fantastisk løsning.
